Του Μιχάλη Καλογιαννάκη

Οι αριθμοί μιλούν, ποιος τους ακούει;

Η ψήφιση του τελευταίου πολεοδομικού και χωροταξικού νόμου για την δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές  έφερε μεγάλη αναστάτωση στους ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων. Ο λόγος είναι ότι σε διάστημα 2 χρόνων πρέπει είτε να εκδώσουν άδεια δόμησης είτε η αξία του ακίνητου τους θα απομειωθεί στο ελάχιστο.

Δυστυχώς το ζήτημα αντιμετωπίστηκε εντελώς με επικοινωνιακούς όρους.

Με τον νόμο αυτό επιχειρείται ο εξαναγκασμός των πολιτών να «κινηθούν» γρήγορα, ενώ το ίδιο το κράτος «κινείται» με ρυθμούς χελώνας. Και αυτό διότι στο διάστημα των 2 χρόνων δεν θα έχει καθοριστεί ο χαρακτηρισμός του οδικού δικτύου, δεν θα έχουν οριοθετηθεί ορθά οι οικισμοί, δεν θα έχει οριστεί το πολεοδομικό πλαίσιο σε αυτές τις περιοχές, όταν όλα τα παραπάνω είναι απαραίτητα στις περιπτώσεις έκδοσης αδειών δόμησης.

Συγχρόνως, μεγάλο πρόβλημα έχει προκύψει και κατά την έκδοση αδειών δόμησης από ασάφειες και συγκρούσεις με διάφορες ισχύουσες διατάξεις του εν λόγω νόμου. Είναι κομβικής σημασίας, αυτό το θολό τοπίο να ξεκαθαρίσει άμεσα.

Όλα τα παραπάνω οδηγούν στο συμπέρασμα, ότι το κάρο μπήκε μπροστά από το άλογο. Η εκτός σχεδίου δόμηση έτυχε επικοινωνιακής διαχείρισης, παρά το ότι είναι ένα πολύ σημαντικό περιβαλλοντικό ζήτημα, ενώ το βάρος της ευθύνης για την επίλυση του, έπεσε για άλλη μια φορά, στον πολίτη.

Ας δούμε όμως και τους αριθμούς, που αφορούν την δόμηση σε αυτές τις περιοχές.

Σύμφωνα με το ΤΕΕ κάθε χρόνο εκδίδονται 1500 άδειες δόμησης για αγροτεμάχια με εμβαδόν πάνω από 4 στρέμματα (τα οποία δεν επηρεάζονται από την αλλαγή της νομοθεσία, απλά μειώνεται η δόμηση τους) και 620 για μικρότερα αγροτεμάχια, για τα οποία η δόμηση θα καταργηθεί σε 2 χρόνια. Ο συνολικός αριθμός των άδειων δόμησης που εκδίδονται είναι περίπου 13.000, από τις οποίες λιγότερο από 5% αφορά αγροτεμάχια μικρότερα από 4 στρέμματα (15% εκτός σχεδίου).

Συγχρόνως, πάλι με στοιχεία του ΤΕΕ, το 30% των αυθαιρέτων που τακτοποιήθηκαν βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου.

Το ερώτημα, που ευλόγως τίθεται είναι:

Τι είναι περισσότερο σημαντικό για την περιβαλλοντική προστασία των περιοχών αυτών και την αποφυγή νέων αυθαιρέτων; Ο καθορισμός του πολεοδομικού πλαισίου ή ο αυστηρός οριζόντιος περιορισμός στις εκτός σχεδίου περιοχές;

Αν προχωρήσουν όλα σύμφωνα με τις εξαγγελίες της κυβέρνησης, η αυτονόητη απάντηση είναι το πρώτο, ώστε να αποφευχθεί η άκριτη, μη αναγκαία, απομείωση της αξίας των αγροτεμαχίων.

Το «Αν» βέβαια αφορά το Ταμείο Ανάκαμψης που χρηματοδοτεί τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια και έχει ήδη αργήσει.

Ας ελπίσουμε ότι η ΕΕ δεν θα μας «προδώσει».

Ο Μιχάλης Καλογιαννάκης είναι πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών

 

 

Το άρθρο στο ethnos.gr


Αλήθεια, χωρίς δασικούς χάρτες θα προστατευτούν καλύτερα τα δάση;

Καλό είναι να μην γίνονται παιχνίδια με την περιουσία των πολιτών

Την τελευταία περίοδο μετά την ανάρτηση των δασικών χαρτών σε πολλές περιοχές έχουν ξεσπάσει σημαντικές αντιδράσεις, με τις μεγαλύτερες στην Κρήτη, αλλά όχι μόνο. Η απεικόνιση των χαρτών θύμισε σε πολλούς την απεικόνιση αποτελεσμάτων βουλευτικών εκλογών άλλων εποχών. Η Κρήτη έγινε ξανά πράσινη. Σχεδόν όλη η Ελλάδα έγινε. Καλώς ή κακώς αυτό οφείλεται στον υπερβολικό χαρακτηρισμό εκτάσεων ως δασικών και χορτολιβαδικών.

Σίγουρα αυτό που θεωρεί ο απλός πολίτης ως δάσος ή δασική έκταση δεν έχει καμία σχέση με το περιεχόμενο των δασικών χαρτών. Μπορεί τις Κυκλάδες να τις θεωρούμε ξερονήσια, παρόλα αυτά και αυτές πρασίνισαν. Σε μεγάλο μέρος αυτό οφείλεται και στο αυστηρό πλαίσιο που ισχύει για τις χορτολιβαδικές εκτάσεις, χωρίς να υπάρχει αντίστοιχη αναφορά στο Σύνταγμα. 

Τα παραπάνω αναδεικνύουν την αναγκαιότητα της αλλαγής της ισχύουσας νομοθεσίας, και σίγουρα των σχετικών άρθρων του Συντάγματος. Δυστυχώς στην τελευταία αναθεώρησή του το πολιτικό σύστημα ήταν άτολμο και δεν κατάφερε να συνεννοηθεί για το αυτονόητο. Όμως, ακόμα και έτσι, μπορούν να γίνουν ακόμα αρκετά, ώστε να διορθωθεί η κατάσταση.

Σίγουρα οι πρόσφατες δηλώσεις του υφυπουργού κ. Αμυρά δεν βοηθούν στην κατεύθυνση αυτή. 

Οι αναφορές « ο πολίτης … για να προβεί σε ένσταση και είναι πολύ εύκολο. Είναι σαν τους χάρτες της Google που απλά βρίσκεις το χωράφι στον χάρτη, το καρφιτσώνεις με το δάχτυλο και βάζεις τη σημείωση ότι δεν είναι δασικό.» σίγουρα δείχνει ότι δεν γνωρίζει, ενώ με την αναφορά «Δεν χρειάζεται να πάρει κανείς κανέναν τοπογράφο, κανένα μηχανικό, δεν χρειάζεται τίποτα τέτοιο.» απαξιώνει τους ειδικούς και δίνει λάθος εικόνα στον πολίτη. 

Καλό είναι να μην γίνονται παιχνίδια με την περιουσία των πολιτών.

Αν ήταν τόσο εύκολη διαδικασία, χωρίς κόστος, γιατί έχει ξεσηκωθεί τόσος θόρυβος; Γιατί έχουν κολλήσει οι μεταβιβάσεις στις περιοχές που έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες; Την απάντηση την δίνουν τα προβλήματα που αναδεικνύουν την αναγκαιότητα ενασχόλησης των ειδικών σε κάθε φάση του έργου.

Όσον αφορά την δήλωση «Οι δασικοί χάρτες δεν ασχολούνται με ιδιοκτησιακά ζητήματα. Οι χάρτες αυτοί θα δείξουν αν η ιδιοκτησία σου ή ένα μέρος της εμπίπτει στη δασική νομοθεσία. Δεν κινδυνεύει η περιουσία κανενός με τους χάρτες» είναι τουλάχιστον παραπλανητικές. Στις περιοχές όπως την Ήπειρο, την Θεσσαλία, την Στερεά Ελλάδα, την Βόρεια Ελλάδα, την Πελοπόννησο (εκτός της Μάνης) και γενικά στις περιοχές που κατακτήθηκαν με τα όπλα, το ελληνικό κράτος είναι διάδοχο του οθωμανικού κράτους, όπου τα δάση ήταν δημόσια και υπερτερεί το τεκμήριο ιδιοκτησίας του δημοσίου. Για τον λόγο αυτό, όταν σε αυτές τις περιοχές κυρωθεί ο δασικός χάρτης, οι εκτάσεις που κρίνονται δασικές, στο Κτηματολόγιο προκρίνεται ως ιδιοκτήτης το Ελληνικό Δημόσιο και οι μέχρι τότε ιδιοκτήτες, χάνουν την ιδιοκτησία τους. Για τις υπόλοιπες περιοχές πρέπει να υπάρξει ξεκάθαρη αντιμετώπιση. 

Εκτός όμως από τις παραπάνω παραπλανητικές δηλώσεις, την ολοκλήρωση των δασικών χαρτών δεν βοηθάει και η υπερβολική σπουδή κάποιων μελετητών και των εκάστοτε δασικών υπηρεσιών, να χαρακτηρίζουν ως δασική ή χορτολιβαδική όποια έκταση, έστω και ελάχιστα, είναι αμφισβητούμενη, ζητώντας από τον πολίτη να χρεωθεί και να βγάλει τα κάστανα από την φωτιά. Αν βέβαια το συνειδητοποιήσει, και δεν μείνει με την εντύπωση ότι το χωράφι του δεν υπήρξε ποτέ δασικό.

Δυστυχώς δεν βοηθάει και η υπερβολική αυστηρότητα του ΣτΕ στο ζήτημα αυτό, το οποίο δεν αποδέχεται σχεδόν κάθε λύση που προτείνεται, χωρίς να κατανοεί τα προβλήματα που προκύπτουν και την ανισότητα μεταξύ των πολιτών που δημιουργείται. Δυστυχώς σε άλλα θέματα δεν επέδειξε την ίδια αυστηρότητα. 

Για τον λόγο αυτό, δεν αναμένεται να αλλάξει η στάση του στην εκδίκαση της προσφυγής κατά του νόμου, όπου καλούσε τις δασικές υπηρεσίες να αναμορφώσουν τους δασικούς χάρτες προσθέτοντας τις διοικητικές πράξεις που έχουν εκδοθεί και αποχαρακτηρίζουν δασικές εκτάσεις. Η απόφαση αυτή θα κολλήσει για άλλη μία φορά την ολοκλήρωση των δασικών χαρτών. 

Αλήθεια, χωρίς δασικούς χάρτες θα προστατευτούν καλύτερα τα δάση; Είναι προτιμότερο το σύστημα έκδοσης μεμονωμένων πράξεων χαρακτηρισμού από τις δασικές υπηρεσίες που ευνοεί την ύπαρξη διαφθοράς και καθυστερήσεων;

Ο μόνος δρόμος είναι η άμεση ολοκλήρωση των δασικών χαρτών με σημαντικές αλλαγές στο ισχύον νομικό πλαίσιο, ώστε να υπάρξει μέριμνα για τις εκχερσωμένες εκτάσεις πριν το 1975 και τους δασωμένους αγρούς, να ξεκαθαρίσει η ισχύς του τεκμηρίου του δημοσίου, να αλλάξει το αυστηρό πλαίσιο για τις χορτολιβαδικές εκτάσεις και να υπάρξει μέριμνα για την αυστηρή προστασία των προστατευόμενων περιοχών.

Στην ουσία, να δημιουργηθεί αξιόπιστο πλαίσιο προστασίας του περιβάλλοντος, της δημόσιας και ιδιωτικής περιουσίας και όχι να συντηρηθεί το πλαίσιο προστασίας της διαφθοράς και της αυθαιρεσίας.

       Αθήνα, 02.03.2021 

                                                                                                                          Αρ. Πρωτ.:   004

 

ΠΡΟΣ : κ. Τσιλίκουνα, Διεύθυντη Δασικών Έργων & Υποδομών, Υπουργείο Περιβάλλοντος & Ενέργειας

ΘΕΜΑ  : Χορήγηση θεσμικών γραμμών αναρτημένων δασικών χαρτών

 

Αξιότιμε Κύριε Διευθυντά,

ο Σύλλογος μας, ως ένας εκ των επιστημονικών και επαγγελματικών φορέων που εκπροσωπούν επιστήμονες που εμπλέκονται με το έργο των δασικών χαρτών, σας ζητούμε να μας χορηγήσετε σε κατάλληλη μορφή τις θεσμικές γραμμές των αναρτημένων δασικών χαρτών, όπως είχατε κάνει και στις προηγούμενες αναρτήσεις.

Με την χορήγηση αυτών των θεσμικών γραμμών, οι συνάδελφοι μας είχαν την δυνατότητα να υποβάλλουν πληρέστερα τις αντιρρήσεις που είχαν αναλάβει.

Με την αφορμή της αποστολής αυτής της επιστολής, θα θέλαμε να σας ευχαριστούμε ξανά και να σας δηλώσουμε ότι είμαστε στην διάθεση σας για οποιαδήποτε συνεργασία μεταξύ της υπηρεσίας σας και του συλλόγου μας.

 

Με εκτίμηση

 

Ο Πρόεδρος

Μιχάλης Καλογιαννάκης

 

Δασικοί χάρτες : Πώς θα σώσετε την περιουσία σας

Η ανάρτησή τους σήκωσε το χαλί και φάνηκαν τα προβλήματα των τελευταίων 80 χρόνων (!), αποκαλύπτοντας πως το 60% της ελληνικής επικράτειας είναι δασικό.

 

Η ανάρτηση των δασικών χαρτών έφερε τα πάνω κάτω στη ζωή χιλιάδων ιδιοκτητών, που «βλέπουν» από τη μια στιγμή στην άλλη τις περιουσίες τους να μετατρέπονται σε δασικές εκτάσεις (!).
Η ανάρτηση σήκωσε το χαλί και φάνηκαν τα προβλήματα των τελευταίων 80 χρόνων (!). Αυτή τη στιγμή, δείχνει πως το 60% της ελληνικής επικράτειας είναι δασικό. Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει, μεταξύ άλλων, πως οικόπεδα, βοσκοτόπια κ.ά. εμφανίζονται ως δάση…

Ενδεικτική είναι η περίπτωση της Κρήτης: σχεδόν όλο το νησί αποτυπώνεται πράσινο, με χιλιάδες αγρότες και κτηνοτρόφους να κινδυνεύουν να χάσουν – ακόμη και – τις κοινοτικές επιδοτήσεις και να τους απαγορευτεί να καλλιεργήσουν τις εκτάσεις τους (για τον λόγο αυτό αναμένεται νομοθετική ρύθμιση). Ιδια εικόνα και σε πολλά ακόμη νησιά και περιοχές της Ελλάδας.

 

Σε πόλεμο

Ο… πόλεμος των δασικών χαρτών μόλις έχει ξεκινήσει. Το πρόβλημα το αναγνωρίζουν πλέον όλοι. Ηδη, με πρωτοβουλία του αρμόδιου υφυπουργού για θέματα Προστασίας του Περιβάλλοντος Γιώργου Αμυρά, έχει συσταθεί ομάδα εργασίας η οποία θα πρέπει έως τον ερχόμενο Ιούνιο να καταλήξει σε μέτρα για την επίλυση του ζητήματος των δασικών χαρτών, το οποίο παραμένει εδώ και δεκαετίες άλυτο στην Ελλάδα, η οποία είναι η μοναδική χώρα στην Ευρώπη που δεν διαθέτει ολοκληρωμένους δασικούς χάρτες.

«ΤΑ ΝΕΑ» (στο φύλλο της 4ης Μαρτίου 2021) παρουσίασαν τον βασικό σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος. Ωστόσο, στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί πως η έκβαση του σχεδιασμού θα εξαρτηθεί και από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που συνεδρίασε την περασμένη Παρασκευή. Σημειώνεται πως προσφυγή στο ΣτΕ ενάντια στην απόφαση που υπέγραψε ο πρώην υπουργός Περιβάλλοντος Κωστής Χατζηδάκης για την αναμόρφωση των δασικών χαρτών κατέθεσαν η Πανελλήνια Ενωση Δασολόγων του Δημοσίου (ΠΕΔΔΥ) και το Γεωτεχνικό Επιμελητήριο (ΓΕΩΤΕΕ).

Με την υπουργική απόφαση θα πρέπει, μεταξύ άλλων, να καταγράφονται όλες οι διοικητικές πράξεις με τις οποίες εκτάσεις έχασαν τον δασικό τους χαρακτήρα πριν από το 1975. Ετσι, αν η απόφαση είναι υπέρ της προσφυγής, τότε αλλάζει όλος ο σχεδιασμός για τους δασικούς χάρτες και θα υπάρχουν μεγάλες καθυστερήσεις αλλά και επιπτώσεις στο Κτηματολόγιο.

Τι να κάνετε

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια του προέδρου του Πανελλήνιου Συλλόγου Διπλωματούχων Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλη Καλογιαννάκη παρουσιάζουν το «οπλοστάσιο» των ιδιοκτητών προκειμένου να σώσουν την περιουσία τους.

Μετά την κύρωση των δασικών χαρτών οριστικοποιείται όχι μόνο αν μια έκταση είναι δασική, αλλά σε πολλές περιοχές επηρεάζεται και το ιδιοκτησιακό. Για τον λόγο αυτό, η αντίρρηση που θα κατατεθεί από τον ενδιαφερόμενο πρέπει να είναι σωστά τεκμηριωμένη.

«Δεν αρκεί μόνο η χωρική περιγραφή – μέσω της εφαρμογής του Κτηματολογίου – και η προσκόμιση του τίτλου ιδιοκτησίας», συμπληρώνει. «Μόνο με αυτά, το αποτέλεσμα της αντίρρησης το πιο πιθανό είναι να είναι απορριπτικό, διότι η εκάστοτε επιτροπή, χωρίς επιπλέον στοιχεία, δεν δύναται να έχει διαφορετική κρίση από τον μελετητή που συνέταξε τον δασικό χάρτη, εκτός από ξεκάθαρες περιπτώσεις που μπορούν να αντιμετωπιστούν με αίτηση για πρόδηλο σφάλμα», εξηγεί ο Μιχάλης Καλογιαννάκης.

Οι αντιρρήσεις

Τα βασικά «όπλα», κατά περίπτωση, για τη σωστή τεκμηρίωση της αντίρρησης είναι:

Το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα

Είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να γίνει ώστε να υποβληθεί ορθά η αντίρρηση και δεν μπορεί να κατατεθεί κατά τη διάρκεια της εξέτασης των αντιρρήσεων. Είναι αναγκαίο, ώστε να γίνει η σωστή αποτύπωση των ορίων της ιδιοκτησίας.

Πολλές φορές είναι χρήσιμη και η αποτύπωση χαρακτηριστικών στοιχείων εντός της ιδιοκτησίας ή της ευρύτερης ιδιοκτησίας. Γιατί; Επειδή:

α) Οι ορθοφωτοχάρτες του Κτηματολογίου που χρησιμοποιούνται στην υποβολή της αντίρρησης των δασικών χαρτών έχουν σφάλμα από δεκάδες εκατοστά μέχρι και αρκετά μέτρα. Η ακρίβεια της εφαρμογής της θέασης ορθοφωτοχαρτών λόγω των προδιαγραφών της ανταποκρίνεται μόνο για τον εντοπισμό του ακινήτου και δεν έχει την απαιτούμενη ακρίβεια για τις αντιρρήσεις. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί το ίδιο εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα που χρησιμοποιήθηκε στη δήλωση στο Κτηματολόγιο.

β) Η Επιτροπή Εξέτασης Αντιρρήσεων θα κρίνει την περιοχή που θα έχει οριστεί από τις συντεταγμένες των ορίων που θα δηλωθούν. Αν είναι λάθος, τότε υπάρχει περίπτωση να μην εξεταστεί μέρος της ιδιοκτησίας.

γ) Τα χαρακτηριστικά στοιχεία που θα αποτυπωθούν στο τοπογραφικό διάγραμμα μπορεί να βοηθήσουν στη φωτοερμηνευτική ή / και φωτογραμμετρική εξέταση παλαιότερων και νεότερων αεροφωτογραφιών.

δ) Mε τη σύνταξή του μπορεί να τεκμηριωθούν /οριοθετηθούν παλαιότερες διοικητικές πράξεις που δεν έχουν ληφθεί υπόψη κατά τη σύνταξη του δασικού χάρτη ή έχουν γίνει λαθεμένα.

Τεχνική Εκθεση Φωτοερμηνείας

Πρόκειται για την τοπογραφική μελέτη. Χρησιμοποιείται για να αμφισβητηθεί η χρήση που αποτυπώνει ο αναρτημένος δασικός χάρτης και μπορεί να κατατεθεί μέχρι τη συνεδρίαση της αρμόδιας επιτροπής και όχι κατά την κατάθεση της αίτησης.

Γιατί απαιτείται; Για να διαπιστωθεί ο χαρακτήρας της έκτασης το 1945 ή το 1960 ή την πρόσφατη περίοδο ή απλώς να οριοθετηθεί επαρκώς το ακίνητο. Υπάρχει περίπτωση να έχει γίνει λάθος στη φωτοερμηνεία της αεροφωτογραφίας του 1945 ή λόγω κακής ποιότητας να χρησιμοποιηθεί η αεροφωτογραφία του 1960 ή να υπάρχει αμφισβήτηση για τον χαρακτηρισμό της πρόσφατης περιόδου.

Νομικός έλεγχος / αναγωγή τίτλων, παλαιότερες διοικητικές πράξεις, παλαιότεροι χάρτες, ιστορικά έγγραφα, μισθωτήρια. Τα προαναφερόμενα χρησιμοποιούνται ώστε να αμφισβητηθεί η χρήση που αποδίδει στην έκταση ο δασικός χαρακτήρας και μπορούν να κατατεθούν μέχρι τη συνεδρίαση της επιτροπής και όχι κατά την κατάθεση της αίτησης.

Ο χωρικός εντοπισμός της ιδιοκτησίας είναι πολύ σημαντικό να είναι σωστός: όποιο τμήμα του ακινήτου δηλωθεί, αυτό ελέγχεται από τις Επιτροπές Αντιρρήσεων. Αν δεν συμπεριληφθεί, για παράδειγμα, μια λωρίδα τριών μέτρων, δεν εξετάζεται και παραμένει η χρήση που έχει οριστεί.


Οδηγός - Εκτός σχεδίου: Το νέο τοπίο και οι γκρίζες ζώνες

Προκόπης Γιογιάκας, 11.01.2021

Πως να κινηθούν για να αποφύγουν τις παγίδες οι ιδιοκτήτες ακινήτων, αλλά και τι πρέπει να προσέξουν όσοι πρόκειται να επενδύσουν στην αγορά αγροτεμαχίου.

Η κατάργηση όλων των παρεκκλίσεων και η μείωση κατά 10% των συντελεστών δόμησης είναι πλέον η νέα πραγματικότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές με βάση τα όσα προβλέπονται με τον τελευταίο χωροταξικό –πολεοδομικό νόμο του υπουργείου Περιβάλλοντος.

Ωστόσο, στο νέο σκηνικό που έχει διαμορφωθεί με τη δημιουργία νέων δεδομένων, τόσο στην εκτός όσο και στην εντός σχεδίου δόμησης όπως είναι για παράδειγμα, η ενεργοποίηση της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, αλλά και ο μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης για φιλικά προς το περιβάλλον κτήρια, υπάρχουν αρκετά , κατά τον πρόεδρο του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλη Καλογιαννάκη, « γκρίζα» σημεία.
« Τα ΝΕΑ» παρουσιάζουν έναν οδηγό –επιβίωσης στο νέο χωροταξικό –πολεοδομικό τοπίο προκειμένου οι ιδιοκτήτες ακινήτων να ξέρουν πώς να κινηθούν και να αποφύγουν τις παγίδες των «γκρίζων» σημείων αλλά και τι πρέπει να προσέξουν όταν πρόκειται να επενδύσουν στην αγορά ενός αγροτεμαχίου.

Ασάφειες και προβλήματα …

Όπως αναφέρει, ο Μιχάλης Καλογιαννάκης, ο νέος νόμος έχει σημαντικές ασάφειες και προβλήματα (όπως είναι η επικάλυψη αρμοδιοτήτων) που προκαλούν μπερδέματα: αυθαίρετα στην πρασιά (είναι ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος που συνήθως επιβάλλεται στα πρόσωπα των οικοπέδων) περισσότερο από 20 εκατοστά δεν μπορούν να τακτοποιηθούν.

Το ίδιο ισχύει και για δώμα που αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία και έχει κατασκευαστεί μετά το 1983. Εκτός, όπως λέει, κι αν προέρχεται από πλειστηριασμό ή εκμισθώνονται με σύμβαση leasing που μεταβιβάζονται στην Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ).

Επίσης υπάρχει επικάλυψη αρμοδιοτήτων στην έκδοσης οικοδομικών αδειών και τακτοποίησης αυθαιρέτων σε περιοχές που έχουν καθοριστεί ως ιστορικοί τόποι (π.χ. Σπέτσες, Σπάρτη κ.α) μεταξύ των υπουργείων Περιβάλλοντος και Πολιτισμού.

Στο μεταξύ, κατά τον πρόεδρο των Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών, αν σε ένα αγροτεμάχιο, εκδοθεί οικοδομική άδεια η οποία λήξει μέσα στο διάστημα που ορίζει ο νόμος, τότε, δεν μπορεί να εκδοθεί άλλη. Την ίδια ώρα, δεν έχει ακόμη ξεκαθαριστεί αν ο ενδιαφερόμενος μπορεί να εκδώσει άδεια προσθήκης ή ακόμη και ανακαίνισης.

Σημειώνεται πως ιδιοκτήτες με οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων (750 , 1200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων) στις εκτός σχεδίου περιοχές έχουν ένα περιθώριο δυο χρόνων να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, χωρίς όμως να «μετράει» ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες του δημαρχείου ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας, ενώ η οικοδομική άδεια ισχύει για τέσσερα επιπλέον χρόνια.

Επιπλέον, αν κάποιο τοπογραφικό διάγραμμα για οικοδομική άδεια ή συμβόλαιο έχει συνταθεί μετά την 8η Αυγούστου 2013 και έχει αποκλίσεις από το παλαιότερο, τότε, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί ή να εκδοθεί νέα οικοδομική άδεια, εκτός κι αν ψευδώς γραφτεί ακριβώς το ίδιο εμβαδόν με το παλιό εμβαδόν.

Αγορά αγροτεμαχίου σε εκτός σχεδίου περιοχές
Σύμφωνα με τον Μιχάλη Καλογιαννάκη ο υποψήφιος αγοραστής που θέλει να αγοράσει αγροτεμάχιο σε εκτός σχεδίου περιοχή πρέπει να προσέξει:

1ον) την οριοθέτηση των οικισμών: Αν είναι κοντά ή εντός κάποιου οικισμού, να βεβαιωθεί για τα όρια του οικισμού και τον τρόπο που αυτά έχουν καθοριστεί. Κι αυτό, διότι σε αρκετούς οικισμούς έχει δημιουργηθεί πρόβλημα -ύστερα από απόφαση του ΣτΕ για τους οικισμούς στο Πήλιο ( καταργείται η οριοθέτησή τους). Μετά από αυτό, εμφανίστηκαν πολλά προβλήματα σχετικά με τη νόμιμη ή όχι οριοθέτηση των οικισμών. Με το ισχύον πλαίσιο, η οριστική οριοθέτηση των οικισμών προβλέπεται να ολοκληρωθεί σε βάθος δεκαετίας.

2ο) το οδικό δίκτυο: Σε περίπτωση που είναι εκτός οικισμού και εκτός σχεδίου για να οικοδομική ένα αγροτεμάχιο, πέραν του εμβαδού του και του πότε « δημιουργήθηκε» αυτό, σημαντικό ρόλο παίζει σε ορισμένες περιπτώσεις, αν έχει πρόσωπο σε καθορισμένο δημόσιο δρόμο. Ο χαρακτήρας του οδικού δικτύου της χώρας αυτή τη στιγμή είναι στον αέρα και σε ελάχιστες περιπτώσεις μπορεί να υπάρξει σαφής απάντηση από τις αρμόδιες αρχές.

3ο) οι δασικοί χάρτες: Σε περιοχές όπου έχει αναρτηθεί ο δασικός χάρτης και έχει κατατεθεί αντίρρηση για συγκεκριμένο ακίνητο, η οποία δεν έχει εξεταστεί, αυτό δεν μπορεί να μεταβιβαστεί. Και η εξέταση των αντιρρήσεων για τους δασικούς χάρτες έχει αυτή τη στιγμή γίνεται με πολύ αργούς ρυθμούς. Αντίστοιχο πρόβλημα υπάρχει και για περιοχές υπό ένταξη στο σχέδιο , για τις οποίες δεν έχει εκδοθεί πράξη χαρακτηρισμού ως μη δασική έκταση ή δεν έχει παραχωρηθεί με κάποιο τρόπο από το δημόσιο σε ιδιώτες.

4ο) ο περιορισμός της δόμησης (μετά από κάποια χρόνια): Η μεταβίβαση ενός ακινήτου που μελλοντικά θα περιοριστεί ή θα απαγορευτεί η δόμησή του, σύμφωνα με τον τελευταίο νόμο του υπουργείου Περιβάλλοντος, περιπλέκει τα χαρακτηριστικά που έχει αυτό το ακίνητο και κατ’ επέκταση την αξία του. Είναι πολύ πιθανό η σημερινή αξία και οι δυνατότητες δόμησης να έχουν ημερομηνία λήξης. Για τον λόγο αυτό, ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει τι ρίσκο παίρνει με την απόκτηση ενός τέτοιου αγροτεμαχίου.

5ο) οι υπό ένταξη στο σχέδιο περιοχές αλλά και οι προσφάτως ενταγμένες: Για αρκετές περιοχές που γειτνιάζουν με εντός σχεδίου περιοχές έχουν ξεκινήσει ή θα ξεκινήσουν διαδικασίες για να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης. Καλό θα είναι ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει σε ποια φάση πολεοδόμησης είναι και πότε θα έχει τη δυνατότητα να χτισθεί. Για παράδειγμα, αν θα γίνει η πράξη εφαρμογής ή μπορεί να εκδώσει άδεια οικοδομησιμότητας..

 


Ο λογαριασμός του συλλόγου είναι στην Τράπεζα Πειραιώς IBAN GR2101720800005080071615938.

Η ετήσια συνδρομή μελών είναι 10 ευρώ ή 5 ευρώ για τους συναδέλφους κάτω της 5ετίας.


 

Κατευθυντήριες Οδηγίες για τις δηλώσεις ιδιοκτησίας στο Εθνικό Κτηματολόγιο


Προσφορά για προμήθεια ψηφιακών υπογραφών σε ΑΤΜ 


Οδηγίες Ψηφιακής Υπογραφής


 Ηλεκτρονική Υποβολή Διαγραμμάτων

 

 

 



Τοποθέτηση Προέδρου ΠΣΔΑΤΜ για το σ.ν. "Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος."

 

 



 

 


 


 

Go to top