Οδηγός - Εκτός σχεδίου: Το νέο τοπίο και οι γκρίζες ζώνες

Προκόπης Γιογιάκας, 11.01.2021

Πως να κινηθούν για να αποφύγουν τις παγίδες οι ιδιοκτήτες ακινήτων, αλλά και τι πρέπει να προσέξουν όσοι πρόκειται να επενδύσουν στην αγορά αγροτεμαχίου.

Η κατάργηση όλων των παρεκκλίσεων και η μείωση κατά 10% των συντελεστών δόμησης είναι πλέον η νέα πραγματικότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές με βάση τα όσα προβλέπονται με τον τελευταίο χωροταξικό –πολεοδομικό νόμο του υπουργείου Περιβάλλοντος.

Ωστόσο, στο νέο σκηνικό που έχει διαμορφωθεί με τη δημιουργία νέων δεδομένων, τόσο στην εκτός όσο και στην εντός σχεδίου δόμησης όπως είναι για παράδειγμα, η ενεργοποίηση της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, αλλά και ο μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης για φιλικά προς το περιβάλλον κτήρια, υπάρχουν αρκετά , κατά τον πρόεδρο του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλη Καλογιαννάκη, « γκρίζα» σημεία.

« Τα ΝΕΑ» παρουσιάζουν έναν οδηγό –επιβίωσης στο νέο χωροταξικό –πολεοδομικό τοπίο προκειμένου οι ιδιοκτήτες ακινήτων να ξέρουν πώς να κινηθούν και να αποφύγουν τις παγίδες των «γκρίζων» σημείων αλλά και τι πρέπει να προσέξουν όταν πρόκειται να επενδύσουν στην αγορά ενός αγροτεμαχίου.

Ασάφειες και προβλήματα …

Όπως αναφέρει, ο Μιχάλης Καλογιαννάκης, ο νέος νόμος έχει σημαντικές ασάφειες και προβλήματα (όπως είναι η επικάλυψη αρμοδιοτήτων) που προκαλούν μπερδέματα: αυθαίρετα στην πρασιά (είναι ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος που συνήθως επιβάλλεται στα πρόσωπα των οικοπέδων) περισσότερο από 20 εκατοστά δεν μπορούν να τακτοποιηθούν.

Το ίδιο ισχύει και για δώμα που αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία και έχει κατασκευαστεί μετά το 1983. Εκτός, όπως λέει, κι αν προέρχεται από πλειστηριασμό ή εκμισθώνονται με σύμβαση leasing που μεταβιβάζονται στην Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ).

Επίσης υπάρχει επικάλυψη αρμοδιοτήτων στην έκδοσης οικοδομικών αδειών και τακτοποίησης αυθαιρέτων σε περιοχές που έχουν καθοριστεί ως ιστορικοί τόποι (π.χ. Σπέτσες, Σπάρτη κ.α) μεταξύ των υπουργείων Περιβάλλοντος και Πολιτισμού.

Στο μεταξύ, κατά τον πρόεδρο των Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών, αν σε ένα αγροτεμάχιο, εκδοθεί οικοδομική άδεια η οποία λήξει μέσα στο διάστημα που ορίζει ο νόμος, τότε, δεν μπορεί να εκδοθεί άλλη. Την ίδια ώρα, δεν έχει ακόμη ξεκαθαριστεί αν ο ενδιαφερόμενος μπορεί να εκδώσει άδεια προσθήκης ή ακόμη και ανακαίνισης.

Σημειώνεται πως ιδιοκτήτες με οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων (750 , 1200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων) στις εκτός σχεδίου περιοχές έχουν ένα περιθώριο δυο χρόνων να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, χωρίς όμως να «μετράει» ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες του δημαρχείου ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας, ενώ η οικοδομική άδεια ισχύει για τέσσερα επιπλέον χρόνια.

Επιπλέον, αν κάποιο τοπογραφικό διάγραμμα για οικοδομική άδεια ή συμβόλαιο έχει συνταθεί μετά την 8η Αυγούστου 2013 και έχει αποκλίσεις από το παλαιότερο, τότε, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί ή να εκδοθεί νέα οικοδομική άδεια, εκτός κι αν ψευδώς γραφτεί ακριβώς το ίδιο εμβαδόν με το παλιό εμβαδόν.

Αγορά αγροτεμαχίου σε εκτός σχεδίου περιοχές

Σύμφωνα με τον Μιχάλη Καλογιαννάκη ο υποψήφιος αγοραστής που θέλει να αγοράσει αγροτεμάχιο σε εκτός σχεδίου περιοχή πρέπει να προσέξει:

1ον) την οριοθέτηση των οικισμών: Αν είναι κοντά ή εντός κάποιου οικισμού, να βεβαιωθεί για τα όρια του οικισμού και τον τρόπο που αυτά έχουν καθοριστεί. Κι αυτό, διότι σε αρκετούς οικισμούς έχει δημιουργηθεί πρόβλημα -ύστερα από απόφαση του ΣτΕ για τους οικισμούς στο Πήλιο ( καταργείται η οριοθέτησή τους). Μετά από αυτό, εμφανίστηκαν πολλά προβλήματα σχετικά με τη νόμιμη ή όχι οριοθέτηση των οικισμών. Με το ισχύον πλαίσιο, η οριστική οριοθέτηση των οικισμών προβλέπεται να ολοκληρωθεί σε βάθος δεκαετίας.

2ο) το οδικό δίκτυο: Σε περίπτωση που είναι εκτός οικισμού και εκτός σχεδίου για να οικοδομική ένα αγροτεμάχιο, πέραν του εμβαδού του και του πότε « δημιουργήθηκε» αυτό, σημαντικό ρόλο παίζει σε ορισμένες περιπτώσεις, αν έχει πρόσωπο σε καθορισμένο δημόσιο δρόμο. Ο χαρακτήρας του οδικού δικτύου της χώρας αυτή τη στιγμή είναι στον αέρα και σε ελάχιστες περιπτώσεις μπορεί να υπάρξει σαφής απάντηση από τις αρμόδιες αρχές.

3ο) οι δασικοί χάρτες: Σε περιοχές όπου έχει αναρτηθεί ο δασικός χάρτης και έχει κατατεθεί αντίρρηση για συγκεκριμένο ακίνητο, η οποία δεν έχει εξεταστεί, αυτό δεν μπορεί να μεταβιβαστεί. Και η εξέταση των αντιρρήσεων για τους δασικούς χάρτες έχει αυτή τη στιγμή γίνεται με πολύ αργούς ρυθμούς. Αντίστοιχο πρόβλημα υπάρχει και για περιοχές υπό ένταξη στο σχέδιο , για τις οποίες δεν έχει εκδοθεί πράξη χαρακτηρισμού ως μη δασική έκταση ή δεν έχει παραχωρηθεί με κάποιο τρόπο από το δημόσιο σε ιδιώτες.

4ο) ο περιορισμός της δόμησης (μετά από κάποια χρόνια): Η μεταβίβαση ενός ακινήτου που μελλοντικά θα περιοριστεί ή θα απαγορευτεί η δόμησή του, σύμφωνα με τον τελευταίο νόμο του υπουργείου Περιβάλλοντος, περιπλέκει τα χαρακτηριστικά που έχει αυτό το ακίνητο και κατ’ επέκταση την αξία του. Είναι πολύ πιθανό η σημερινή αξία και οι δυνατότητες δόμησης να έχουν ημερομηνία λήξης. Για τον λόγο αυτό, ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει τι ρίσκο παίρνει με την απόκτηση ενός τέτοιου αγροτεμαχίου.

5ο) οι υπό ένταξη στο σχέδιο περιοχές αλλά και οι προσφάτως ενταγμένες: Για αρκετές περιοχές που γειτνιάζουν με εντός σχεδίου περιοχές έχουν ξεκινήσει ή θα ξεκινήσουν διαδικασίες για να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης. Καλό θα είναι ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει σε ποια φάση πολεοδόμησης είναι και πότε θα έχει τη δυνατότητα να χτισθεί. Για παράδειγμα, αν θα γίνει η πράξη εφαρμογής ή μπορεί να εκδώσει άδεια οικοδομησιμότητας..